Fragmenty wywiadu z założycielką Posito - Anną Korzeniowską Cegiełką
udzielonego dla portalu InwestycjewKurortach.pl
"Stały czynsz w condohotelach.
Dlaczego o sprzedaży lokalu należy myśleć już przy jego zakupie."
(...)
Model zarabiania oparty na stałych, określonych z góry czynszach związanych z wartością zakupu lokalu w conodhotelu choć popularny, nie powinien w pełni cieszyć kupujących. Są one ryzykowne nie tylko pod kątem tego czy czynsze faktycznie będą wypłacane, ale jeszcze z jednego powodu – o czym nie mówi się głośno – ustalone w umowie czynsze są bardzo istotne przy sprzedaży lokalu za kilka lat.
Jeśli właściciel chce sprzedać pokój lub apartament w hotelu z tym najpopularniejszym modelem biznesowym nie jest w stanie oczekiwać znacznie wyższej ceny sprzedaży na rynku wtórnym. Dlaczego? Bo stała stopa „pseudogwarancji” np. 7-8% jest na zawsze już przypisana do ceny lokalu jaką zapłacił kupując lokal od dewelopera, a zapłacił cenę niższą niż dziś kosztują nieruchomości condo. Stała stopa zysków, a faktycznie konkretna wartość czynszu wpisana w umowę z operatorem, nie koreluje bowiem z aktualnymi cenami noclegów. Zwłaszcza jeśli w umowie współpracy z operatorem nie ma zapisu o waloryzacji ustalonego czynszu. Nowy właściciel nie będzie więc zarabiał więcej nawet jeśli ceny noclegów w Polsce drożeją, a tak się przecież dzieje.
Model wypłat zysków jest ogromnie ważny już w momencie zakupu lokalu. Tymczasem nie jest to wcale oczywiste dla kupujących lokal od dewelopera, czy tych kupujących nieruchomości w modelu condo z rynku wtórnego. Nie wszyscy kupując nieruchomość inwestycyjną zakładają, że kiedyś będą chcieli wyjść z inwestycji, a potem może pojawić się problem z korzystną sprzedażą lokalu.
Lokale z obiektów condohotelowych są mniej płynne sprzedażowo, niż klasyczne mieszkania. Mają pewne ograniczenia, np. konieczność kontynuowania umowy operatorskiej przez nowego właściciela. I są to umowy, których warunki mogą być nieadekwatne do obecnej rzeczywistości, bo powstały w oparciu o realia rynku hotelowego np. 7 lat temu.
„Podziałówki” bezpieczniejsze
Moim zdaniem dużo korzystniejszy dla kupującego lokal inwestycyjny od dewelopera, czy potem na rynku wtórnym, jest model podziałowy. Sprzedający na rynku wtórnym może żądać znacznie wyższą cenę za apartament, ponieważ potencjał zysków nowego właściciela opierać się będzie na aktualnych możliwościach jakie hotel generuje z noclegów, a zyski nie odnoszą się do historycznych kwot 7-8% „przyspawanych” do ceny zakupu nieruchomości przed laty.
W modelu podziałowym jest większa szansa na wzrost wartości nieruchomości w czasie, ale też na zysk z realnych stawek za noclegi. Tak samo zarabiać będzie ktoś kto kupi lokal z rynku wtórnego condo. Sprzedając lokal na rynku wtórnym właściciel pokazuje przecież realne, dotychczasowe obłożenie lokalu, czynsze jakie ma wypłacane i stawki za jakie pokój jest wynajmowany. To wszystko widać na konkretnych liczbach. W efekcie dla inwestora indywidualnego sprzedającego posiadany pokój czy apartament, jeśli inwestycja faktycznie się sprawdziła i przynosi zyski, cena transakcyjna ma szansę być realnie wyższa, w zależności o d obiektu nawet kilka tysięcy na każdym m2 lokalu.
Negatywnie oceniam fakt, że wielu operatorów condo poszło w kierunku modeli wypłaty stałych czynszów. Uważam, że to model biznesowy bezpieczniejszy właśnie jedynie dla nich. Modele podziałowe – czy jest to 50/50, 70/30 czy 80/20 – są moim zdaniem dla kupujących korzystniejsze. Kupujący uczestniczy wówczas w realnie wypracowanych wynikach hotelu. Czas pandemii pokazał już, że są sytuacje kiedy sam zapis w umowie o „gwarantowanym” czynszu nic nie da, kiedy operator nie może osiągnąć oczekiwanych dochodów, natomiast kiedy przychodzi już lepszy czas, indywidualni właściciele lokali nie mają co liczyć na podwyżki czynszów, dlatego że obiekt znacznie lepiej prosperuje.
(...)
Kupujący chcą wypoczywać kiedy im pasuje
Zmieniła się natomiast jedna rzecz: nabywcy oczekują częściej żeby lokal było bardziej dla nich dostępny niż to było do tej pory w standardowych umowach zarządzania w condohotelach.
I tu znowu dotykamy kwestii modelu biznesowego. Przy stałej stopie wypłat zysków, czyli tych „pseudogwarancji”, operator musi mieć możliwość wypracowania przychodów. Ograniczenie wypoczynku właścicieli np. w sezonie wysokim, w czasie długich weekendów jest zrozumiałe. Kiedy model wypłat czynszów jest podziałowy i dobrze opracowany, to właściciel lokalu może nawet w lipcu czy sierpniu przyjechać do swojego apartamentu, rozumiejąc oczywiście pewne zmniejszenie rentowności swojej inwestycji.
Są inwestycje gdzie udaje się połączyć swobodę wypoczynku z posiadaniem operatora. Kupujący nabywa nieruchomość, która może być dla niego second home, a kiedy sam nie korzysta daje zarobek. Operator zarządza wynajmem turystycznym i sprawuje też opiekę nad lokalem. Jak wystąpi awaria np. pęknie rura, właściciel nie musi jechać na drugi koniec Polski by zająć się naprawą, bo zrobi to za niego operator. Jako społeczeństwo chyba nadal jesteśmy zbyt biedni, by masowo pozwolić sobie na utrzymanie second home, który przez pół roku stoi pusty i generuje jedynie koszty.
Комментарии