Fragmenty wywiadu z założycielką Posito - Anną Korzeniowską Cegiełką
udzielonego dla wyborcza.biz
Autor wywiadu: Justyna Sobolak
(...)
Justyna Sobolak: Rynek condo w Polsce stale się rozwija. Z danych Emmerson Evaluation wynika, że w Polsce funkcjonuje obecnie ponad 35 tys. aktywnych apartamentów condohotelowych, w trakcie budowy jest około 5 tys. Można powiedzieć, że mamy modę na condohotele?
Z czego, pani zdaniem, to wynika?
- Z kilku względów. Wielu deweloperów decydowało się na ten format, gdy nie było warunków do postawienia typowego budynku mieszkalnego. Wówczas rozwiązaniem była budowa budynku typu hotelowego, z lokalami użytkowymi, sprzedawanymi indywidualnym inwestorom właśnie w systemie condo. Była to też doskonała możliwość uzyskania finansowania od nabywców w sytuacji, gdy brakowało własnych środków, a kredyt bankowy był nieosiągalny lub zbyt kosztowny.
Zrobiło się to na tyle popularne, że condohotele zaczęły budować niestety również podmioty, które nie miały żadnego doświadczenia w realizacji inwestycji hotelowych czy prowadzeniu takich obiektów. Co więcej, zdarzało się, że takie inwestycje zaczęły realizować podmioty, które nie miały nawet doświadczenia w branży deweloperskiej. Płynęły na fali swego rodzaju mody.
(...)
Można było się spodziewać, że wiele obiektów realizowanych przez podmioty bez doświadczenia będzie miało kłopoty. Niepotrzebnie jednak do jednego worka wkłada się też obiekty condo, które zostały dobrze pomyślane i są skutecznie zarządzane, sprawdziły się i przynoszą właścicielom satysfakcjonujące zyski. Oliwy do ognia dolewa najpopularniejszy model biznesowy ze stałymi czynszami, czyli tymi słynnymi pseudogwarancjami, z folderów reklamowych.
Mówi pani o obietnicach zysków. Kiedyś to było 6-8 proc., teraz już nawet 16 proc. Nie wierzyć w te hasła?
- Pandemia pokazała, że taki model się nie sprawdza. Firma, która obiecuje stałe zyski, jeszcze przy umowie zawieranej na 10-15 lat, musiałaby mieć kryształową kulę, by przewidzieć, co się w tym czasie wydarzy. A pandemia pokazała, że nikt takiej kuli nie miał.
Zysków w pandemii nie było, były ograniczenia działalności, brak klientów i straty. Część firm siadała do stołu z inwestorami, uzgadniała nowe warunki - czy to czasowe obniżenie czynszów, czy przesunięcie w czasie wypłat zysków. To był swego rodzaju sprawdzian dla tego najpopularniejszego modelu funkcjonowania condo i powiem szczerze, myślałam, że pandemia ten model „gwarancji" ostatecznie skompromituje.
Widać nie skompromitowała, skoro pojawiają się obietnice jeszcze wyższych zysków.
- No właśnie. Nadal pojawiają się reklamy tego typu modelu biznesowego w nowych inwestycjach. Deweloperzy chwalą się kolejnymi realizowanymi projektami, a firmy pośredniczące na rynku pierwotnym wysoką sprzedażą tego typu lokali. Z punktu widzenia klienta może się wydawać, że jest rewelacyjnie i model z „gwarancjami" świetnie funkcjonuje.
Klienci mają inny wybór?
- Oczywiście. Model stałego czynszu w obiektach condo nie jest jedynym oferowanym w Polsce. Myślę, że nie wszyscy klienci, którzy decydują się na zakup apartamentów inwestycyjnych, mają tego świadomość. Są również różne modele biznesowe, które polegają na rozliczaniu realnie uzyskanych wyników finansowych, czyli tyle, ile dany obiekt zarobi, dzieli się między inwestorów, z uwzględnieniem wynagrodzenia dla operatora hotelu. I wtedy, gdy faktycznie źle się dzieje, nie ma pieniędzy, bo jest np. pandemia, to wszyscy są w takiej samej sytuacji, a jak jest dobrze, to wszyscy z tego korzystają.
Są też modele rozliczeń mieszane. Wówczas w umowach, niezależnie od rozliczeń wypracowanych wyników, zapisywane są czynsze minimalne, np. na poziomie 4-7 proc., przez pierwsze lata funkcjonowania obiektu. Później zysk zależy już wyłącznie od tego, ile hotel zarobi. Model zależny od wyników hotelu wydaje się najrzetelniejszy. W modelach ze stałym czynszem operator raczej nie przyjdzie do właściciela i nie powie: a teraz zapłacę ci trochę więcej, bo hotel ma lepsze wyniki, natomiast jak było źle, okazywało się, że „gwarantowanych" zysków jednak nie będzie…
(...)
Jak nie naciąć się na nieudane inwestycje na rynku wtórnym?
- Mam nadzieję, że pośrednicy zawsze rzetelnie będą przedstawiali sytuację sprzedawanych lokali w obiektach typu condo. Potencjalny klient powinien żądać przedstawienia wyników danego obiektu. Na podstawie historycznych danych finansowych można oszacować opłacalność inwestycji. (...)
Te informacje trzeba dobrze sprawdzić, a nie opierać się tylko na ogólnym przekazie. Należy pamiętać, że nawet w jednym obiekcie może występować zróżnicowanie pod względem rentowności dla właścicieli lokali.
Jak to jest możliwe?
- Jeżeli spotykam się z informacjami o kilkunastoprocentowej rentowności, ale nie są podawane choćby średnie ceny, od których była liczona rentowność, to ciężko stwierdzić, czy to jest rzetelna informacja. W modelach biznesowych ze zmiennym zyskiem ten sam lokal może mieć rentowność na poziomie 7 i 13 proc. w zależności od ceny zakupu. Ktoś mógł płacić niską cenę, bo kupował na etapie dziury w ziemi, ktoś mógł kupować pod koniec inwestycji i płacić już po parę tysięcy więcej za metr kwadratowy, a ktoś kupował na rynku wtórnym i płacił jeszcze inną cenę. Natomiast w modelu z „gwarancjami" trzeba pamiętać, że pozostaje czynsz zapisany w umowie - liczony od ceny zakupu z rynku pierwotnego.
(...)
Czasem już w umowach widać, że deweloperowi chodzi głównie o sprzedaż i marżę deweloperską, nie zaś o prowadzenie niełatwego biznesu hotelowego. W związku z tym, jeśli w zaproponowanych umowach najmu/dzierżawy ewidentnie nie widać biznesu dla operatora, to trzeba się mocno zastanowić nad sensem takiej inwestycji i kupującemu powinna „zapalić się czerwona lampka". Sprawdzenie samego operatora też jest istotne. Jeśli będzie to podmiot, który nie ma doświadczenia hotelarskiego, to jest ryzyko, że nawet z najlepszego obiektu nie osiągnie się obiecanych zysków.
Później trudniej taki lokal będzie sprzedać na rynku wtórnym.
- Tak, wracamy do punktu wyjścia. Obiekty źle wybrane będą mało płynne. Nie jest to mieszkanie, którym można dowolnie dysponować. Te obiekty mają jednak swoje ograniczenia. Dlatego dobry wybór jest kluczowy.
(...)
Comments