Forum Apartamentów Inwestycyjnych - FAIN 2018

RELACJA

Pierwsza edycja Forum Apartamentów Inwestycyjnych 2018 już za nami. Konferencja FAIN, zorganizowana przez Nowy Adres S.A., odbyła się 24 i 25 września w Warszawie w hotelu Radisson Blu Centrum. Rozpoczęła się energetycznym  wykładem Mistrza Olimpijskiego - Mateusza Kusznierewicza o trudnej sztuce motywacji do działania ale również do odpoczywania.

W wydarzeniu uczestniczyło liczne grono przedstawicieli branży „condo” – deweloperzy, firmy doradcze

i zarządzające hotelami i apartamentami na wynajem, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, finansiści, prawnicy. Eksperci przeprowadzili prezentacje istotnych zagadnień rynku i brali udział w panelach dyskusyjnych, dotyczących rynku nieruchomości na wynajem.

Posito na konferencji FAIN 2018 o polskim rynku condo nieruchomości

Uczestnicy zgodnie przyznawali, iż aktualnie obserwujemy w Polsce wysyp inwestycji w tzw.  systemie condo”.

Wynika to z coraz lepszej koniunktury na rynku turystycznym ale przede wszystkim z hossy na rynku nieruchomości. Wśród nabywanych nieruchomości około 70% mieszkań, wg danych z GUS, zostało kupionych w 2017 roku za gotówkę. Specjaliści zakładają, że ok. 30% to lokale nabyte w celach inwestycyjnych, na wynajem. Klienci chętnie inwestują w nieruchomości ze względu na mało ich satysfakcjonujące zwroty z innych, stosunkowo bezpiecznych, form inwestowania typu lokaty bankowe i obligacje. Zostali już też wyedukowani, iż inwestycje w nieruchomości są w długoterminowej perspektywie dość bezpieczne. Rynek nieruchomości condo przyciąga bezobsługowością inwestowania i obietnicą satysfakcjonujących zysków.

 

Ta odpowiedź z rynku, połączona z możliwością większości gotówkowych transakcji powoduje, iż coraz więcej podmiotów deweloperskich decyduje na projekty apartamentów inwestycyjnych, różnego typu. Dla deweloperów to korzystna sytuacja, gdyż nie każda lokalizacja nadaje się na typową "mieszkaniówkę" albo na lokale usługowe i biurowe. Ze względów formalnych lub sprzedażowych. Dodatkowo od 2012 roku funkcjonuje tzw. ustawa deweloperska, która nakłada na deweloperów szereg obowiązków. Między innymi powoduje, iż wpływające, od klientów, na rachunki powiernicze środki finansowe z zawartych umów, nie mogą być od razu zużytkowane w dowolny sposób, przez dewelopera. Ustawa dotyczy mieszkań i domów jednorodzinnych. Tak więc realizacja i sprzedaż lokali o charakterze innym niż mieszkalny - w tej kategorii mieści się wiele lokali w aparthotelach i oczywiście condohotelach - jest sposobem na poprawienie płynności finansowej. Część projektów na "rynku condo" jest realizowana oczywiście jako lokale o charakterze mieszkalnym i wówczas powinny być spełnione obowiązki dewelopera wynikające z ustawy deweloperskiej. Projekty o charakterze mieszkaniowym mogą być też szansą na wejście do rynku REIT-ów. Generalnie dla branży projekty condo są szansą na realny zysk. Dlatego też deweloperzy wykorzystują i wręcz kreują modę na tego typu inwestycje.

 

W rezultacie, według danych przedstawionych przez ekspertów FAIN, obecnie w trakcie realizacji są 73 obiekty, realizowane

i sprzedawane w systemie condo – od morza po góry, jak również obiekty w dużych miastach Polski. Powstają różnorodne inwestycje – obiekty turystyczne, hotele konferencyjno-biznesowe, ekskluzywne resorty z zapleczami sportowo-rekreacyjnymi oraz strefami SPA i basenami ale również niewielkie obiekty z „apartamentami” na wynajem. To co je łączy to obietnica zysków dla nabywających nieruchomości indywidualnych inwestorów. I tu pojawia się kwestia rzetelności przekazów marketingowych

w kontekście korzyści dla obsługujących branżę podmiotów.

 

Większość projektów chwali się „gwarantowanym zyskiem”, z reguły na poziomie magicznych 7% stopy zwrotu.

Eksperci zwracali uwagę, iż ten zwrot marketingowy może się okazać źródłem przyszłych problemów w branży rynku condo, gdyż część z projektów niestety nie opiera się na solidnych analizach rynku i wypracowanej z operatorem formule funkcjonowania obiektu. Owa „gwarancja” jest jedynie zapisem w umowie, trudnym do wyegzekwowania w przypadku negatywnej zmiany sytuacji finansowej. W przypadku problemów firmy realizującej / zarządzającej obiektem bezpieczeństwo finansów zapewniłyby jedynie gwarancje bankowe ale te są drogie i koszty byłyby przeniesione ostatecznie na nabywców lokali. Ponieważ na konferencji często padało stwierdzenie jakoby obecnie wszystkie projekty w condo w Polsce miały formułę owych gwarantowanych zysków, Posito w swoim wystąpieniu musiało sprostować tę tezę. Zwrócona została uwaga na funkcjonowanie alternatywnych modeli finansowych w condo – miedzy innymi modelu, w którym przez cały czas obowiązywania wieloletniej umowy najmu rozlicza się cały wypracowany przez hotel zysk (łącznie z funkcjonującymi w obiekcie salami konferencyjnymi, restauracjami, barami, usługami SPA etc.) proporcjonalnie do nabytych metraży lokali.

 

Inwestycje w systemie condo to także wyzwanie dla deweloperów. Niejednokrotnie podczas konferencji padało stwierdzenie, że jest to najtrudniejsza forma projektu deweloperskiego, z czego niestety nie każdy podmiot zdaje sobie sprawę. Oczywiście lokalizacja inwestycji jest niezwykle ważna - to temat nie podlegający dyskusji ale często się zdarza, że owe "rewelacyjne" lokalizacje (zwłaszcza w miejscowościach turystycznych) nie mają jednak szans na całoroczne zapewnienie zysków z inwestycji. W przypadku inwestycji w systemie condo bardzo ważny jest pomysł na kwestię zarządzania obiektem

i model biznesowy. I nie wystarczy mieć "świetną" działkę i wspaniały projekt budynku. Dla inwestora, czyli klienta kupującego nieruchomość inwestycyjną najważniejsze jest co się stanie z jego pieniędzmi w kolejnych latach.

 

Tymczasem często deweloperzy rozpoczynają już sprzedaż lokali nie wiedząc jeszcze kto będzie zarządzał hotelem... czyli tym samym nie znają pomysłu operatora na funkcjonowanie obiektu, na ostateczny segment klientów, na charakter usług... A to powinni już wiedzieć na etapie projektowania budynku. Deweloperzy mieszkaniowi, którzy wchodzą w obszar turystyczno-hotelowy nie mają jeszcze przecież doświadczenia hotelarskiego. Inaczej w przypadku podmiotów realizujących projekty komercyjne albo prowadzących hotele, jako kolejną działalność. Podczas konferencji wielokrotnie rozważane były sposoby zarządzania, poprzez współpracę z profesjonalnymi doradcami i operatorami, jak również z międzynarodowymi sieciami hotelarskimi. Omówiono zasady franczyzy, dzierżawy i managmentu jako modeli efektywnego zarządzania w biznesie condo

i aparthotelowym. W przypadku współpracy z siecią hotelową zazwyczaj konieczne jest zawarcie umowy z firmą zarządzającą

a siecią, gdyż te ostatnie z zasady nie podpisują umów z każdym z inwestorów oddzielnie (oznaczało by to zawieranie 200 – 300 osobnych umów…)

 

Wyzwania dla deweloperów realizujących projekty condo to również wyzwania sprzedażowe – konieczność znalezienia skutecznych kanałów marketingowych a także ustalenia sposobu sprzedaży lokali. Zwrócona została uwaga na konieczność zapewnienia wiarygodności i solidności projektu poprzez rzetelnie przedstawiane informacje o inwestycji przez handlowców

i pośredników sprzedaży, którzy będą partnerem do rozmów biznesowych z nabywcami lokali. Wyzwaniem jest też późniejsze rozliczanie zysków - brak działów księgowości, dedykowanych rozliczeniom hotelowym.

 

Właśnie kwestie związane z przychodami, podatkiem VAT, podatkiem dochodowym i podatkiem od nieruchomości były przedmiotem ciekawej dyskusji „Kto komu, ile i za co? Ceny, podatki i modele rozliczeń inwestycji condo.” Zwrócono uwagę na brak jednoznacznych przepisów, dotyczących wynajmu krótkoterminowego oraz wynajmu w formule condohoteli. Te kwestie są niezwykle istotne między innymi dla osób które zdecydowały rozliczać się ryczałtem 8,5%. Przy nabyciu lokalu wraz z wieloletnią umową najmu, nawet przez osobę fizyczną, urząd skarbowy może zakwestionować ten sposób rozliczenia podatku. Znaczna część panelu dyskusyjnego dotyczyła też podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych oddanych w najem, który wprowadzony ma zostać od 2019 roku (ma dotyczyć też budynków o charakterze hotelowym).

 

Ze względu na wiele rozbieżności i wątpliwości, związanych z rynkiem condo, począwszy już od definicji condohoteli i aparthoteli, brak jednoznacznych uregulowań prawnych i podatkowych, różnorodność modeli biznesowych, kwestie rzetelności przekazów marketingowych, wielokrotnie wysuwany zostawał postulat oddolnego uregulowania rynku, poprzez sformułowanie kodeksu dobrych praktyk, stosowanych przy inwestycjach w systemie condo. Ostatecznie nie została też rozstrzygnięta wątpliwość czy condo jest produktem finansowym, mieszkaniowym czy może turystycznym.

 

O rynku turystycznym i jego przełożeniu na inwestycje condo i aparthotelowe wywiązała się dyskusja podczas panelu, do którego zaproszone zostało również Posito. Omówiono prawdopodobne wprowadzenie restrykcji dla apartamentów na wynajem krótkoterminowy poprzez platformy rezerwacyjne typu Airbnb. Zmiany na rynku turystycznym omówiono w kontekście pokoleniowej zmiany nawyków zarówno klientów jak i inwestorów hotelowych.

 

Ta pokoleniowa zmiana to to też zmiana w podejściu do naszych finansów – potrzeba nowoczesnego inwestowania oszczędności. To konieczność inwestowania w celu zapewnienia sobie i bliskim bezpieczeństwa finansowego na przyszłość - w kontekście starzejącego się społeczeństwa i wątpliwości co do przyszłych emerytur oraz ubezpieczeń. Dzięki współpracy Klientów Posito, można było przedstawić uczestnikom FAIN najistotniejsze aspekty inwestycji condo, z punktu widzenia Nabywców lokali, którzy lokują w nieruchomości swoje pieniądze z myślą o najkorzystniejszej formie inwestycji. Powtarzające się odpowiedzi Nabywców potwierdzają, iż najistotniejszą i oczekiwaną wartością inwestycji jest jej bezpieczeństwo (Klienci wskazują na doświadczenie dewelopera i operatora hotelu) oraz wiarygodność oferty. Model biznesowy, przejrzystość i uczciwość umów najmu oraz transparentność rozliczeń, mają to bezpieczeństwo zapewnić, dając satysfakcjonujące stopy zwrotu z inwestycji. Lokalizacja postrzegana jest jako szansa na zyskowność obiektu (niezależnie od ewentualnych "gwarancji" zysków zapisanych w umowie). Większość zapytanych osób pozytywnie postrzega też bezobsługowość inwestycji. Znów zatem należy wrócić do tematu rzetelności w branży jako wartości nadrzędnej.

 

Znaczna część konferencji dotyczyła też projektowania funkcjonalnych hoteli przyjaznych gościom i jednocześnie interesom inwestorów oraz o sposobach tworzenia zadowolenia gości i budowania ich lojalności…

 

Powyższa relacja jest zaledwie zasygnalizowaniem podjętych tematów podczas FAIN 2018. Czekamy na przyszłoroczną edycję. Ciekawe ile się zmieni w branży condo przez najbliższy rok…?

 

Anna Korzeniowska-Cegiełka