Obecnie występuje wysyp projektów condo. Oprócz wiarygodności samego dewelopera należy zwrócić również uwagę

na jego doświadczenie jako podmiotu realizującego condo i aparthotele. Często są to firmy, mające doświadczenie wyłącznie

z inwestycjami mieszkaniowymi, gdy tymczasem obiekty hotelowe realizowane winny być według ścisłych wytycznych, zgodnie

z zasadami technologii oraz praktyki hotelowej. Dla niedoświadczonych w realizacji hoteli deweloperów, niezbędne są profesjonalne analizy i wsparcie firm doradczych. Nie wszystkie podmioty na takie wsparcie się decydują co skutkować może brakiem funkcjonalności hotelu i koniecznością przebudowy już funkcjonującego obiektu.

​

Na ekonomiczną satysfakcję inwestorów lokali w systemie condo zdecydowany wpływ ma działanie operatora obiektu,

który powinien być już wybrany na jak najwcześniejszym etapie przygotowania inwestycji. Profesjonalny operator lub firma doradcza powinni być wsparciem już przy projektowaniu obiektu. Dysponują oni wiedzą, dotyczącą możliwości i ograniczeń dostosowania obiektu do zapotrzebowania docelowego segmentu klientów oraz zasadnością realizacji określonego typu inwestycji w danej lokalizacji.

​

Ryzyka związane z przenikaniem się problemów projektowych i zarządzania obiektem dotyczą też między innymi niespójności funkcjonalnej obiektu, gdzie występuje przenikanie się grup klientów – turystów, właścicieli mieszkań oraz przedsiębiorców, którzy również mogą ulokować swoje biznesy w obiekcie. Błędy w podejściu do projektu obiektu oraz

brak odpowiednich zabezpieczeń formalnych mogą skutkować powstaniem swoistej hybrydy, która nie spełni oczekiwań ani użytkowników budynku ani inwestorów, którzy zdecydowali się ulokować swoje środki finansowe.

​

Analitycy rynku zwracają też uwagę na ryzyka zmian spodziewanego funkcjonowania nieruchomości – w sytuacjach kiedy deweloper decyduje ostatecznie na rezygnację z realizacji obiektu condo na rzecz kolejnego etapu inwestycji mieszkaniowej lub sprzedaż całego obiektu albo w sytuacji gdy obiekt nie będzie pracował zgodnie z założeniami biznesowymi i właściciele – inwestorzy zmuszeni mogą być do sprzedaży lokali na wolnym rynku bez spodziewanego zysku czy wręcz ze stratą finansową.

​

W inwestycjach condo niezwykle istotny jest też model biznesowy przyjęty przez dewelopera. Są różne możliwości rozliczania zysków z inwestycji, żadna z nich nie jest pozbawiona ryzyka po stronie inwestora w nieruchomości. Praktykuje się rozliczanie zysków z całego obiektu condo, bez zapisów nawet o minimalnym poziomie zysku, przy większym ryzyku niepewności rentowności inwestycji. Funkcjonują też projekty z określonym w umowie minimalnym zyskiem, które powinien uzyskać inwestor. Aktualnie, prawdopodobnie większość propozycji condo, reklamuje się „gwarancją” zysków. Zwracamy uwagę, iż zdaniem Posito oraz wielu ekspertów rynku, owe gwarancje mogą być jedynie chwytem marketingowym – zapisem w umowach najmu, trudnym do wyegzekwowania w przypadku negatywnej zmiany ogólnych warunków gospodarczych lub sytuacji finansowej dewelopera czy operatora obiektu. Więcej na ten temat w relacji z FAIN 2018. Ze względu na powiększającą się konkurencję w obszarze inwestycji condo istnieje też ryzyko niemożności zrealizowania założeń finansowych zwłaszcza przez małe firmy, które nie dysponują doświadczeniem oraz rozbudowanymi systemami rezerwacyjnymi, sprzedażowymi a także nie będą w stanie elastycznie dostosować się do agresywnej konkurencji.

​

Zwracamy też uwagę na ryzyka związane z brakiem szczegółowych uregulowań prawnych, dotyczących rynku condo, w tym pewną dowolnością interpretacji kwestii podatkowych i uzasadnionymi wątpliwościami, dotyczącymi rozliczania dochodów

z najmu apartamentów inwestycyjnych podatkiem dochodowym. Nie są również oczywiste kwestie formalne dla obiektów

w realizacji, gdyż nie ma pewności co do urzędniczej interpretacji charakteru lokali w powstających obiektach hotelowych, co skutkować może brakiem możliwości wyodrębnienia lokali i założenia dla nich ksiąg wieczystych. W takiej sytuacji indywidualni inwestorzy stanęliby przed koniecznością nabycia udziałów w nieruchomości, zamiast oczekiwanych wyodrębnionych hipotecznie lokali.

​

Powyższe to jedynie zarys potencjalnych obszarów ryzyka, związanego z realizacją obiektów inwestycyjnych.

Potencjalny nabywca nieruchomości powinien, we własnym zakresie, przed decyzją o wyborze i zakupie nieruchomości, dokładnie przeanalizować wszelkie aspekty, dotyczące nabycia nieruchomości, traktowanej jako inwestycja.

Należy pamiętać, iż oczekiwane rezultaty finansowe zależne są od wielu aspektów zasygnalizowanych powyżej a także między innymi od zmienności sytuacji na rynku mieszkaniowym, turystycznym i wpływu na nią zmienności pogodowej oraz ogólnie pojętej gospodarki. Zwrócić uwagę należy na konsekwencje wyboru modelu biznesowego, sposobu finansowania, a także konsekwencje decyzji związanych z opodatkowaniem inwestycji oraz zmiennością przepisów prawnych i fiskalnych.

Wskazane jest też skonsultowanie się przed decyzją z doradcą podatkowym, prawnym lub ekspertem rynku nieruchomości.

​

Anna Korzeniowska-Cegiełka